Спец в Законе
г. Уфа, ул. Хадии Давлетшиной,18 / ул. Черниковская,51
+7(347)298-51-56
svzakone@gmail.com

Купля-продажа недвижимости

Как оформить сделку купли-продажи недвижимости

Оформление сделок по купле или продаже недвижимости — дело весьма сложное и ответственное. Любой объект недвижимости уникален. Помимо того, что необходимо выбрать наилучший вариант, процесс оформления сопровождается сбором и составлением огромного количества разных документов.


Вам понадобится

* - паспорта участников сделки купли-продажи недвижимости;

* - документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект;

* - квитанции о плате за регистрацию и оформление свидетельства о собственности - на имя продавца и покупателя;

* - договор купли-продажи;

* - нотариально заверенная доверенность на совершение действий по купле-продаже с жильем, указанным в документах о собственности;

* - акт о передаче недвижимости, подписанный обеими сторонами;

* - кадастровый паспорт на недвижимость;

* - копия финансово-лицевого счета продаваемой недвижимости;

* - иные документы, установленные законодательством.


Инструкция

1

Во-первых, проверьте покупаемый объект недвижимости на так называемую юридическую чистоту. Проведите экспертизы его правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Убедитесь в отсутствии арестов, запретов, других претендентов на собственность (например, лиц, имеющих право пожизненного проживания на данной жилплощади) и иных ограничений на покупаемую вами недвижимость. Потребуйте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. На этом этапе, как правило, заключается предварительный договор купли-продажи этой недвижимости и соглашение о задатке (или авансе).

2

Составьте и заключите договор по продаже-покупке недвижимости. Это самый важный и ответственный этап этой сделки. Договор составляется в двух или более экземплярах (это зависит от количества участников сделки). Существенными условиями сделки купли-продажи недвижимости считаются его предмет и цена. Предмет договора – это объект покупаемой или продаваемой недвижимости. Важно четко указать данные, характеризующие этот объект (кадастровый паспорт, адрес, площадь и т.д.). Запомните, что форма договора должна быть четко соблюдена. Если будут замечены хоть малейшие недочеты и неточности, то договор будет считаться недействительным.

3

Финальный этап сделки по оформлению купли-продажи недвижимости — ее регистрация в органах Федеральной регистрационной службы (ФРС). Явитесь в местное подразделение ФРС (по месту нахождения недвижимости) и напишите заявление о регистрации сделки, а также приложите к нему все необходимые документы,

определенные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В среднем процедура регистрации занимает месяц. В определенный день покупатель получает долгожданное свидетельство о праве собственности на купленную недвижимость, а продавцу выдается документ, который подтверждает передачу права собственности от него другому лицу.


Купля-продажа недвижимости

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования). В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ). Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости. В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость. Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за

аналогичную вещь (п, 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости. В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации, поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ). Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее. Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя—обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Следует иметь в виду, что ГК РФ не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»1, до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора купли-продажи недвижимости сохранена нотариальная форма. Однако такой закон принят и, начиная с 1 февраля 1998 г. (дата вступления закона в силу), нотариальное удостоверение этих договоров не будет необходимо. В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в отличие от других вещей покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых 'СЗРФ. 1996. №5. Ст. 411.проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия

существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости, либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет. Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и т.д.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

 

Нажмите, чтобы позвонить нам.

Наши услуги

Консультация юриста
База данных о жителях России
Купля-продажа недвижимости
Аренда недвижимости
Спрос на недвижимость
Регистрация ООО
Ликвидация ООО
Регистрация ИП, КФХ
Регистрация НКО
Юридический адрес с гарантией регистрации Вашего ООО
Открытие расчетных счетов
Выписка из ЕГРЮЛ
Получение дубликатов Уставов и свидетельств
Закрытие ИП
Восстановление учредительных документов
Юридический адрес на перевод ООО в г.Уфа
Разработка бизнес планов
Курьерские услуги
Автоюрист
Подготовка иска
Образцы исков
Продажа долгов
Вступление в СРО
Антиколлекторские услуги
Продажа бизнеса
Аутсорсинг
Юридическое сопровождение бизнеса
Юридические услуги для бизнеса
Взыскание долгов
Сопровождение в судах
Медиация
Проведение процедуры Due Diligence
Составление и расторжение договоров
Изготовление печатей и штампов
Бизнес-план
Бухгалтерский учет
Консультации по бухгалтерскому учету и налогообложению
Подготовка и сдача отчетности
Восстановление бухгалтерского учета
Экспресс-анализ: экспертная оценка учёта
Оптимизация НДС
Защита прав потребителей
Обмен товара надлежащего качества в течение 14 дней
Договор купли-продажи предварительно оплаченного товара
Перечень товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о предоставлении на период ремонта аналогичного товара
Перечень технически сложных товаров, в отношении которых требования о замене товара подлежат удовлетворению в случае обнаружения в них существенных недостатков
Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации
Аудит
Обязательный аудит
Инициативный аудит
Кадровый аудит
Оценка
Оценка недвижимости
Оценка бизнеса
Оценка оборудования
Оценка транспорта
Оценка ценных бумаг
Оценка НМА
Независимая оценка
Арбитражные дела

Информация


Спец в Законе
г. Уфа, ул. Хадии Давлетшиной,18 / ул. Черниковская,51
+7(347)298-51-56
svzakone@gmail.com

Карта сайта

biznes-shops.ru
Яндекс.Метрика